Wat te doen met de koopwoning en de hypotheek bij scheiding?

In deze blog leest u wat de mogelijkheden en aandachtspunten zijn als u een eigen woning heeft en gaat scheiden. Aan de orde komen o.a.:

Woonwens en verblijfsafspraken

Uw woning is een thuisbasis, de plek waar uw privéleven zich afspeelt en waar u rust, geborgenheid en ontspanning vindt. In een tijd waarin u al zoveel kwijtraakt en er al zo veel verandert is het begrijpelijk dat u die vaste basis wilt behouden. Dit geldt meestal voor de mensen die zelf niet voor de scheiding hebben gekozen. De woning kan daarom een gevoelig punt zijn bij scheiding. Als er sprake is van een koopwoning, ook wel ‘eigen woning’ genoemd, dan is de woning niet alleen een belangrijk en gevoelig onderwerp, maar vaak ook een complex onderwerp door de mix van juridische, fiscale, financiële en emotionele aspecten.

Als het mogelijk is, wordt de woning aan één van beide ex-partners toebedeeld. Bijvoorbeeld omdat u graag de thuisbasis van uw kind wilt behouden of omdat u er zelf graag wilt blijven wonen. Als u weinig binding heeft met het huis kan het gevoelsmatig ook beter zijn om de woning te verkopen en een nieuwe start te maken.

Maak bij een overlegscheiding zo snel mogelijk afspraken over de woning: wie blijft en wie vertrekt? Voor die beslissing is het belangrijk dat u inzicht heeft in uw inkomsten en lasten na de scheiding, zodat u weet hoeveel u ongeveer aan wonen kunt besteden.
Als u zich hierin wilt laten adviseren door een hypotheekadviseur, neem dan kopieën mee van:

eventuele huwelijkse voorwaarden, partnerschapsvoorwaarden of een (notariële) samenlevingsovereenkomst;
de hypotheekakte van de woning;
de koopakte van de woning;
bijbehorende verzekeringspolissen en spaarpolissen.

De hypotheekadviseur kan met deze documenten snel bepalen wie eigenaar is van de woning en wat de fiscale en juridische gevolgen zijn van verkoop aan een derde, uzelf of aan uw ex-partner.

CBl-berekening

Een CBl-berekening (berekening van het Consumptief Besteedbare Inkomen) geeft u inzicht in welk inkomen u nodig heeft om uw toekomstige lasten te kunnen betalen. In de CBl-berekening staat exact vermeld wat de inkomsten, de te betalen belastingen en de uitgaven zijn na de scheiding voor u en uw ex-partner. Daarmee wordt duidelijk of u in de huidige woning kunt blijven wonen of een nieuwe woning kunt kopen of huren.

Als een van u de ander uitkoopt, dan is een belangrijke voorwaarde daarbij dat degene die zijn/haar aandeel in de woning levert, wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Dit wordt gedaan door de hypotheekbank en geldt voor de op de woning rustende hypotheekschuld. Dit om te voorkomen dat deze in de toekomst kan worden aangesproken voor achterstanden in de betaling van hypotheekrente en/of –aflossing.

Mag de vertrekkende partner nog even in het huis blijven?

Als u of uw ex-partner de woning overneemt, kan de vertrekkende ex- partner nog een beroep doen op artikel 1651 Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek. U mag op basis van dat wetsartikel maximaal zes maanden in de oude woning blijven wonen. Hierdoor hebt u tijd om een nieuwe woning te zoeken en staat u niet meteen op straat. Dit geldt NIET voor samenwoners!

Wie heeft recht op de woning na de scheiding?

Het hangt van uw relatievorm af wie van u na de woning recht heeft op de woning. Hieronder volgt per relatievorm een korte toelichting.

Verdeling van eigen woning en hypotheek bij gemeenschap van goederen

Bij een gemeenschap van goederen bent u voor 50% eigenaar van de echtelijke woning, ook al is deze woning vóór uw huwelijk of partnerschap gekocht door één van beide partners. Op het moment van trouwen, bent u automatisch mede-eigenaar geworden. Dat geldt ook voor de eventuele aanwezige hypotheek. Bij het sluiten van hun huwelijk of geregistreerd partnerschap wordt u dus mede-eigenaar van een hypotheekschuld zonder dat u dit zelf met de bank heeft afgesproken.

U kunt twee dingen met de woning doen:

U verkoopt de woning:
U heeft ieder recht op de helft van de eventuele ‘overwaarde’ van de woning. Eventuele schuld door ‘onderwaarde’ van de woning moet u ook 50-50 verdelen of verrekenen.
De woning en bijbehorende hypotheek worden aan één van u beiden toebedeeld:
Ook dan moeten de eventuele ‘overwaarde’ of ‘onderwaarde’ van de woning 50-50 worden verdeeld.

Informeer op tijd bij uw hypotheekadviseur of overname van de woning een haalbare optie is. Het is namelijk mogelijk dat uw huidige hypotheekverstrekker niet akkoord gaat met het ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid van de hypotheek van de ex-partner die de koopwoning niet overneemt.

Verdeling van eigen woning en hypotheek bij gehuwden en geregistreerd partners met huwelijkse voorwaarden

Als voor het aangaan van de relatie één van beide partners al een woning met hypotheek had, dan wordt, ingeval van huwelijkse- of partnerschapsvoorwaarden, de andere partner bij het aangaan van de relatie níet automatisch mede-eigenaar van de woning en ook niet aansprakelijk voor de hypotheek. De woning blijft dan bij scheiding eigendom van de desbetreffende eigenaar. De andere ex-partner kan de woning niet opeisen of bij de scheiding betrekken.

Als de partners tijdens de relatie gezamenlijk een woning aankopen en een hypotheek afsluiten dan wordt dit gemeenschappelijk bezit en valt dit binnen de ‘eenvoudige gemeenschap van goederen’. U bent dan samen eigenaar en kunt de woning samen verkopen of aan één van u beiden toebedelen.

Verdeling van eigen woning en hypotheek bij samenwoners

Als een van u al een eigen koopwoning had en u bent daarna gaan samenwonen, dan ontstaat er niet automatisch gemeenschappelijk eigendom. De eigenaar van de woning blijft ook na de scheiding de eigenaar. Dit geldt niet als u met een notarieel samenlevingscontract het gemeenschappelijk eigendom van de woning anders heeft geregeld.

Als u samen de woning heeft gekocht in een bepaalde eigendomsverhouding, dan moet u samen beslissen of u de woning verkoopt of dat een van u beiden de woning overneemt. Eventuele over- of onderwaarde moet u verrekenen in een verhouding die gelijk is aan de eigendomsverhouding.

Wat als u na verkoop van de eigen woning met een schuld blijft zitten?

Het kan dat uw woning ‘onder water staat’. Dit betekent dat de waarde van woning minder bedraagt dan de huidige hypotheek. In dat geval zal bij verkoop een schuld overblijven waar meestal beide ex-partners voor aansprakelijk zijn.

Wat te doen met die schuld? U kunt:

Een afbetalingsregeling treffen met de hypotheekverstrekker
Een regeling treffen met uw ex-partner als hij/zij de woning overkoopt. Bijvoorbeeld een afbetalingsregeling of een verrekenen met andere zaken van waarde die u uit de scheiding overhoudt, zoals een auto of inboedel.
Een lening afsluiten voor uw schuld.

Als u nu bij de verkoop van de woning (aan derden of aan uw ex-partner) een restschuld overhoudt, dan mag u de rente over deze schuld niet meer aftrekken. Eerder was er een regeling waarbij de restschuld mee mocht worden gefinancierd in een nieuwe hypotheek en de rente op dat bovenste deel van de hypotheek nog 15 jaar lang fiscaal aftrekbaar was. Deze regeling is per 1-1-2018 niet meer van kracht.

Het verdelen van hypotheekvoorzieningen bij scheiding

Hypotheekvoorzieningen zijn polissen en/of spaarproducten die verbonden zijn aan de hypotheek, zoals: spaarpolissen, effectendepots, beleggingsrekeningen, kapitaalverzekeringen etc.. Meestal zijn die voorzieningen herkenbaar aan een speciale clausuletekst die verwijst naar een hypotheek, onderpand of de koopwoning zelf.
Bij scheiding kunt u deze voorzieningen:

splitsen
in zijn geheel behouden
afkopen
beëindigen

De mogelijkheden en de fiscale en juridische gevolgen daarvan verschillen per voorziening. Het is dus belangrijk dat u zich hier goed in laat adviseren.

Overdrachtsbelasting bij scheiding

Normaal gesproken moet bij verkoop van onroerende zaken aan derden 2% overdrachtsbelasting worden betaald. Maar is dat ook zo bij scheiding als de ene ex- partner bij scheiding het eigendomsdeel van de woning overneemt van de andere ex-partner?
Bij een gemeenschap van goederen is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Bij gehuwden en geregistreerd partners met huwelijkse- of partnerschapsvoorwaarden én bij samenwoners is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd als is voldaan aan de volgende voorwaarden:

De woning moet samen zijn gekocht én
Bandbreedte-eis 60-40: de eigendomsverhouding ligt binnen de bandbreedte van 40-60. Dus de ene ex-partner moet minstens 40% eigenaar zijn van de woning en de andere ex-partner moet voor maximaal 60% eigenaar zijn.

Het is dus verstandig om bij de koop een eigendomsverhouding en betaling aan te houden die valt binnen de bandbreedte 60-40 zodat in geval van scheiding geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Eigenwoningforfait bij scheiding

Het eigenwoningforfait is een bedrag dat bovenop je belastbaar inkomen geteld wordt. Het wordt door de Belastingdienst gezien als een vergoeding voor het woongenot dat u heeft van uw eigen huis.

Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van uw woning. Deze WOZ-waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld door uw gemeente.

U betaalt het eigenwoningforfait alleen over uw eigendomsdeel. Dus stel dat u voor 50% eigenaar bent en het eigenwoningforfait bedraagt € 4.000,-, dan moet u de helft, dus € 2.000,- als bijtelling aan de belasting opgeven en uw ex-partner de andere helft.

Betaalt u eigenwoningforfait terwijl uw ex-partner alleen in het huis woont? Dan wordt dit gezien als partneralimentatie!

Ook als u er niet meer woont moet u het eigenwoningforfait over uw eigendomsdeel betalen aan de belasting. Als uw ex-partner nog wel in de woning woont, dan verstrekt u eigenlijk uw deel van het ‘woongenot’ aan uw ex-partner, dus wordt uw deel van het eigenwoningforfait gezien als verstrekte fictieve partneralimentatie. U mag daarom dit bedrag als extra aftrek opvoeren. Voor uw ex-partner is deze ‘fictieve’ partneralimentatie is net als ‘gewone’ partneralimentatie belast met inkomstenbelasting en een bijdrage voor de inkomensafhankelijke Zorgverzekeringswet (Ow).

Als uw ex-partner het door u betaalde eigenwoningforfait niet opgeeft bij de Belastingdienst dan riskeert hij of zij dat de belastingdienst alsnog belasting vordert plús wettelijke rente.

Aftrekbaarheid hypotheekrente na scheiding

Hoe zit het met de aftrekbaarheid van de hypotheekrente bij scheiding als één van u beiden de woning verlaat en de woning is nog gemeenschappelijk eigendom?
Hypotheekrente is normaal gesproken alleen voor u aftrekbaar als:

u in de woning woont én
het uw éigen deel van de hypotheek betreft over uw deel van de woning én
u zelf uw deel van de hypotheekrente betaalt.

Bij scheiding vertrekt vaak één van de ex-partners uit de woning. Daarmee voldoet u niet meer aan voorwaarde 1. Maar gelukkig is er de ‘tweejaarsregeling’. De tweejaarsregeling houdt in dat de vertrekkende ex-partner nog twee jaar zijn of haar deel de hypotheekrente mag aftrekken. Voorwaarden hiervoor zijn dat de ex-partner nog wel in de woning blijft wonen en dat u zelf uw deel van de hypotheekrente betaalt.

Strikt formeel start de periode van 2 jaar op het moment van het daadwerkelijk verlaten van de woning. Of u volgens de gemeente nog staat ingeschreven op het adres van de woning is niet doorslaggevend.

Betaalt u hypotheekrente voor uw ex-partner? Dan wordt dit gezien als partneralimentatie!

Stel dat uw ex-partner na de scheiding de woning alleen bewoont terwijl hij of zij maar de helft van de hypotheekrente betaalt. U betaalt nog steeds de andere helft. Dan verstrekt u dus eigenlijk uw deel van het ‘woongenot’ aan uw ex-partner. De Belastingdienst ziet daarom de hypotheekrente die u betaalt als partneralimentatie. Deze ‘fictieve’ partneralimentatie is net als ‘gewone’ partneralimentatie belast met inkomstenbelasting en een bijdrage voor de inkomensafhankelijke Zorgverzekeringswet (Ow).

Uw ex-partner moet dus de door u betaalde hypotheekrente opgeven bij de Belastingdienst. Doet hij of zij dit niet, dan kan de belastingdienst alsnog belasting vorderen plús wettelijke rente. U mag op uw beurt uw deel van de hypotheekrente opgeven als partneralimentatie en krijgt daar belasting over terug.

Hieronder passen we bovenstaande informatie toe op drie verschillende situaties ná de scheiding:

Situatie 1: Uw ex-partner woont in de woning, u bent vertrokken en u betaalt alle hypotheekrente, dus uw eigen deel en het deel van uw ex-partner:

uw ex-partner heeft geen recht op hypotheekrenteaftrek
u heeft alleen recht op hypotheekrenteaftrek voor uw deel van de hypotheek
u geeft 50% van de hypotheekrente op als betaalde partneralimentatie, uw ex-partner geeft dit op als ontvangen partneralimentatie.

Situatie 2: Uw ex-partner woont in de woning, u bent vertrokken en ieder betaalt uw eigen deel van de hypotheekrente:

Uw ex-partner heeft recht op hypotheekrenteaftrek voor zijn of haar eigen deel van de hypotheek.
U heeft, dankzij de tweejaarsregeling, gedurende twee jaar na uw vertrek nog recht op hypotheekrenteaftrek, ondanks dat de woning uw hoofdverblijf niet meer is. Dit is omdat u uw deel van de kosten nog steeds betaalt.
Er is geen sprake van fictieve partneralimentatie

Situatie 3: Uw ex-partner woont in de woning, u bent vertrokken en uw ex-partner betaalt alle hypotheekrente, dus zijn of haar eigen deel en uw deel:

uw ex-partner heeft alleen recht op hypotheekrenteaftrek voor het eigen deel van de hypotheek
u heeft geen recht op hypotheekrenteaftrek
uw ex-partner mag 50% van de hypotheekrente opgeven als betaalde partneralimentatie, u moet 50% van de hypotheekrente opgeven als ontvangen partneralimentatie.

Hoe zit het met de aftrekbaarheid van de hypotheekrente na scheiding als u beiden de woning heeft verlaten en de woning is nog gemeenschappelijk eigendom?

Als u en uw ex-partner de woning daadwerkelijk verlaten hebben en leeg te koop hebben gezet, kunt u in aanmerking komen voor de zogeheten ‘verhuisregeling’. Deze verhuisregeling maakt het mogelijk dat u en/of uw ex-partner voor het lopende kalenderjaar plus de drie daaropvolgende jaren de hypotheekrenteaftrek mogen opgeven.

Dit is dus een andere regeling dan de regeling waarbij de vertrokken ex-partner recht heeft op twee jaar hypotheekrenteaftrek.

Een nieuwe hypotheek afsluiten na de scheiding

Waar moet op letten als u de woning wilt overnemen van uw ex-partner of zelf een nieuw huis wilt kopen?

De eigenwoningreserve

De eigenwoningreserve ontstaat als een huis met winst wordt verkocht. Het verschil tussen de opbrengst van de verkoop en de eigenwoningschuld (de nog openstaande hypotheek) is de eigenwoningreserve.

De overheid verwacht dat als u daarna een nieuwe woning koopt, u deze eigenwoningreserve weer inbrengt. Dit geldt ook als u het eigendomsdeel van uw ex-partner overneemt.

Maar dat bent u niet wettelijk verplicht, u kunt het geld ook uitgeven aan iets anders.

Als u binnen drie jaar na het realiseren van de overwaarde een andere woning koopt zonder de eigenwoningreserve in de woning te steken dan wordt de hypotheekschuld waarvan u de rente fiscaal kunt aftrekken verminderd met het bedrag dat u aan eigenwoningreserve.

Nieuwe hypotheekregels

De regering heeft de renteaftrek op hypotheken in 2013 beperkt. Vanaf 2013 moeten nieuwe hypotheken worden afgelost met een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek. Bestaande hypotheken worden gerespecteerd en hoeven niet te worden omgezet. Een nieuwe aflossingsvrije, spaar- of beleggingshypotheek mag dus niet meer. Bij scheiding kan dat, afhankelijk van uw hypotheekvorm, vervelend uitpakken.

Stel dat u een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013 voor uw woning heeft met een aantrekkelijke rente en u wilt volledig eigenaar van de koopwoning worden. Om het aandeel in de woning van uw ex-partner over te nemen moet u voor dat deel een nieuwe hypotheek afsluiten. Een aflossingsvrije- of spaarhypotheek is dan geen optie meer door de nieuwe wetgeving. De overheid ziet het door de ene ex-partner overgenomen hypotheekdeel van de koopwoning namelijk als het aangaan van een nieuwe hypotheek.

Dit heeft als gevolg dat de hypotheeklasten na de scheiding hoger dan dat ze voor de scheiding waren.

Als uw hypotheekverstrekker niet wil meewerken aan het splitsen van uw hypotheek zodat u uw eigen deel tegen de gunstige voorwaarden kunt behouden, dan worden de kosten nog hoger:

U moet nu de gehele hypotheek oversluiten in plaats van alleen een hypotheek voor het deel van uw ex-partner. Dit leidt vaak tot aanzienlijk hogere maandlasten omdat de nieuwe hypotheekregels u verplichten om de hypotheek af te lossen.
Er worden extra advieskosten gemaakt door de hypotheekadviseur

Geen fiscaal partners meer na de scheiding. Wat zijn de gevolgen?

Na de scheiding bent u op een bepaald moment geen fiscaal partner meer van elkaar.

Bepaalde fiscale voordelen die u tijdens het fiscale partnerschap wel had, komen dan te vervallen. Zo komt na beëindiging van het fiscale partnerschap niet meer het hoogste inkomen in aanmerking voor aftrek van de rente op de hypotheek, maar beide inkomens afzonderlijk. De ex-partner met het laagste inkomen heeft na de scheiding dan vaak ook het minste aftrekvoordeel.

In het jaar van ontbinden kunt u nog wel opteren voor het zijn van elkaars fiscaal partner.

Wilt u een probleem voorleggen aan één van onze consulenten? Kijk wie er nu beschikbaar zijn.

Posted in Woning